Igual mi idea es sacarlo y liquidarlo maximo en 5 años…
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Aprovecho que se esta poniendo de moda el tema de las hipotecas a 30 años para acercarles una mirada sobre lo que viene sucediendo en el mercado hipotecario de Estados Unidos.
Si bien el mercado de allá tiene poco que ver con el nuestro, la dirección que el gobierno de Macri le quiere imprimir al asunto es muy similar. Clarin dio cuenta de esto al afirmar el domingo que el gobierno quiere crear un mercado local para la negociación secundaria de las hipotecas. Un mercado secundario es aquel a donde se recurre en búsqueda de liquidez. La idea es que las hipotecas sean instrumentos negociables, como si fueran bonos o acciones. Vos podrías tener tu hipoteca y apalancarla: recurrís al mercado secundario en búsqueda de un instrumento financiero que te permita obtener un segundo préstamo sobre la misma, de manera relativamente rápida y sencilla, dependiendo de la calificación crediticia que tenga el instrumento utilizado.
¿Pero qué sucede si la tasa de interés se va a la mierda, o perdiste los ingresos que tenías por x razón? En el caso de los préstamos UVA, la pregunta es relativa a la tasa de inflación. Pero en definitiva, si el gobierno quiere hacer del crédito, y no del salario, el principal vector de los ingresos de los ciudadanos, la cuestión de cómo se perfile ese mercado secundario es muy relevante. Porque si se corta la liquidez y ya no podés seguir apalancando, la estantería se viene abajo, con tu hipoteca, tu casa, tus cosas y la gran puta. Miren que esto ya le sucedió a un país con una sociedad mil veces mas organiza que la nuestra, como lo es el yankee.
Dependiendo de cómo el gobierno ejecute esa idea, se iría a un esquema de negociación secundaria con mayores garantías oficiales, con organismos tipo la Corporación Federal de Seguros de Depósito (FDIC), o a uno con participación elevada de empresas de servicios financieros no bancarios, lo que en EE.UU. se conoce como banca en las sombras. Algunas cuestiones sobre estos sistemas están en la nota:
Hipotecas: señales del pasado y del futuro
Una reflexión: en la Argentina, los prestamos UVA tienen como referencia la tasa de inflación. No hay instrumentos financieros que puedan dar la pauta de cuánto interés se va pagar por la hipoteca. Desconozco como funciona en Chile, pero es el funcionamiento bimonetario de nuestra economía lo que impide que tengamos una brújula para estos préstamos, como la ofrecida por los bonos del Tesoro yankee para las hipotecas en EE.UU. Y no creo que la economía deje de ser bimonetaria gracias a las políticas de Sturzenegger, ni aunque lo dejáramos laburar 10 años en el Central.
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Gran explicacion maestro, una consulta mas, esa regla aplica solo en Argentina? Porque en Venezuela se cagan de hambre pero hay una hiper
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La manera mas sencilla de razonar los créditos en UVA es pensarlos como si fuera en otra moneda, nada mas que en vez de dolares, euros o francos suizos, es una moneda “virtual” cuyo evolución en el tiempo depende enteramente de un solo factor, la inflación domestica. El valor de la deuda en pesos evoluciona en el tiempo según la cotización del UBA, así como en un crédito en dolares lo hace según la cotización del dolar.
Dicho esto, que conviene? Suponiendo que las opciones fueran crédito en pesos a tasa fija, crédito en pesos a tasa variable, crédito en UVA o crédito en dolares, hablando de créditos a largo plazo, sea para hipotecas u otra cosa. Hay 2 factores clave para mi, costo e incertidumbre. Hay una relación inversa entre los mismos. Cuanto mas incertidumbre este dispuesto a absorber el tomador del crédito, menor suele ser el costo que nos cobra el banco. Vamos uno por uno.
Crédito en pesos a tasa fija
_Incertidumbre: Mínima, la cuota no varia en el tiempo por ningún factor.
_Costo: Suelen tener interés nominales muy elevados, porque es la manera en que compensa el banco el hecho de absorber todo el riesgo.
Crédito en pesos a tasa variable
_Incertidumbre: Moderada. El capital no se ajusta, pero la cuota fluctúa en función de las tasas. La volatilidad de tasas es bastante alta en argentina, no solo nominal sino también real (que es peor). El riesgo genérico es que el país en el futuro enfrente tasas de interés reales mas elevadas que las actuales, lo que va a hacer que la cuota sea mas difícil de pagar.
_Costo: la tasa nominal suele ser mas baja que los creditos a tasa fija en pesos.
Crédito en Dolares/Euro/etc:
_Riesgo: Moderado. El tipo de cambio real en argentina exhibe una tendencia de apreciación real del peso contra la mayoría de las monedas fuertes, como pasa desde hace 30 años en la mayoría de los países emergentes, la devaluacion nominal en promedio es menor a la inflación y a la suba de los salarios. Entonces en principio el riesgo es bajo. PERO, y este es un gran pero, la apreciación REAL del peso de largo plazo en Argentina no es virtuosa, sino debido a bases endebles (deuda externa y precios de los commodities). Estamos expuestos a violentas reversiones de corto plazo (crisis), que pueden volver de la noche a la mañana muy difícil de pagar un crédito en dolares, y hay que tener espalda para poder seguir pagando en esos meses/años duros, hasta que se acomoda la cosa.
_Costo: El costo de los créditos en dolares en términos de tasa nominal hoy no es tan bajo como debería ser, Argentina paga tasas en dolares muy caras incluso para un país emergente debido a su gran historial de defaults.
Crédito en UVA/UVI
Riesgo: Moderado/Alto. La inflación a futuro es impredecible pero eso no es un problema. Si sos empleado, la cuestión esta en la evolución del salario real, esto es si en el largo plazo los salarios suben por encima o por debajo de la inflación. Esto es mucho mas difícil de estimar de lo que parece. La evolución de los salarios reales en el tiempo depende de muchos factores (ni hablar a 30 años), entre los que están la evolución de la productividad, las políticas de los gobiernos, el modelo económico, el desempleo, etc. Un monto de factores que en Argentina, siendo tan inestable políticamente, es difícil de predecir. Estamos justo ahora conviviendo con un gobierno que aplica políticas muy regresivas para el salario real en el largo plazo, mas allá de las fluctuaciones de corto plazo. El salario real cayo mucho en 2016 y va a recuperar algo en 2017, pero la tendencia de largo plazo es a la baja (viene cayendo desde los 70). Pero eso puede cambiar, tanto por reversion en las políticas distributivas, como por salto en productividad.
Costo: El costo de estos créditos suele ser atractivo en términos de tasa nominal, porque el deudor asume TODO EL RIESGO a largo plazo de la evolución de cuestiones tan estructurales como aquellas que determinan la evolución del salario real.
Conclusión: No hay respuesta mágica. Deje de lados cuestiones como al especulación sobre el valor del activo que contrapresta el crédito (casa, auto, etc), que es MUY IMPORTANTE en si mismo, pero no tanto para decidir cual de las 4 opciones elegir. Eso es para otro análisis aparte.
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La GRAN ventaja del UVA respecto a otros formatos de crédito viene por el lado del monto prestable. La evolución del salario real, si bien es muy incierta en el largo plazo, no es volátil en el corto plazo. Esto tiene gran ventaja para los bancos, porque el valor real del crédito esta congelado al estar atado a la inflación, y la capacidad de pago del deudor es difícil que varia en forma muy abrupta a corto plazo. Esa combinación de factores le permite al banco ofrecer montos prestables mucho mayores a igual calificación crediticia del deudor.
Pero eso no hace al UVA ni mas BARATO ni menos RIESGOSO para el deudor que otras alternativas. Mi recomendación es, sino llegan a conseguir el monto prestable que desean con otra alternativa, sacar en UVA. Si el monto prestable que se necesita esta muy por debajo de la calificación crediticia, y no se quiere correr tanto riesgo, meditar bien otras opciones. La respuesta optima, como en toda decision financiera, depende mucho de la persona.
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¿En todos los países en los que no hay inflación se están cagando de hambre?
Entonces al final Aníbal tenía razón, estamos mejor que Alemania!
Para mí es jugar a la ruleta rusa. No me hubiese animado nunca con esta opción. Hace poco compré con ahorros y un préstamo de mi viejo (30% del total). Fueron 10 años de ahorro, con la seguridad de un trabajo constante y el hecho de irme grande de casa (a los 26). Por suerte tuve a mi viejo en un buen momento además, y le estoy pagando aunque amagó con no recibirme la guita. Lo convencí con mis hermanos y la chance de comprarles algo de acá a un tiempo.
Si, pero te conviene por tema comisiones no atraves de bancos sino de algun broker tipo puente. Igual actualmente se estima que esta sobrevaluada a dia de hoy muchas acciones, y es una ruleta rusa muchos dias.
No sólo eso, la actividad forestal está creciendo como nunca
El consumo interno es el 70% del PBI. Ahí comienza la locura. Vos no podés arriesgar tu casa para ganar un coche.
era cierto, alemania tenía mas pobres. Hoy capaz ya los empatamos
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A lo que voy es que se habla de que baja la inflación comparándola con otros años y tomándose como un gran logro cuando todos sabíamos cómo iba a ser el tema. Negocios fundidos, aumento de desempleo, aumento de pobres, fábricas que cierran, nadie puede comprar nada, etc pero bajo la inflación
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Justamente cuando la inflacion se desacelero, la economia empezo a crecer.
---------- Mensaje unificado a las 02:29 ---------- El mensaje anterior habia sido a las 02:28 ----------
Que bueno
Nos toman por boludos
Hernán LombardiCuenta verificada
@herlombardi
Volvimos al crédito internacional y eso se trasladó en créditos hipotecarios a 30 años.
Inflacion 2,4% y la nucleo sigue bastante alta
¿Que onda Fede?
---------- Mensaje unificado a las 20:11 ---------- El mensaje anterior habia sido a las 19:27 ----------
El BCRA aumento la tasa, viva ese nulo crecimiento económico.
Igual, mas alla del aumento de tarifas, no entiendo a que responde esa inflacion tan alta…
Está loco !!!
¿Que tan viable es un pais con tasas tan altas? ¿Hasta cuando podes tirar con eso?
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Pero va a morir con las botas puestas :twisted:
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“No hay plan B”
Remember…
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Ahí está el pensamiento de base de los economistas garcas: no importa si la gente se queda sin trabajo, no importa si te quieran bajar el poder adquisitivo… la inflación DEBE bajar, sin importar a qué costo.
Oh casualidad, esos tipos nunca tuvieron necesidades…
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